投资要点：

　　本轮房地产政策从显著收紧迈向边际松动，以促进市场健康稳定发展

　　2010 年至今，我国经历了3 轮房地产调控周期。去年下半年以来房地产调控政策再次明显收紧：收紧房企融资渠道，约束房企融资扩张速度，房企维度的是“三道红线”，金融机构维度的是“两个上限”。

　　在抑制投机炒房、稳定楼市预期方面得到良好成效后，政策将更加优化，满足刚需群体的购房需求。央行货币政策委员会三季度例会明确要求“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。根据10 月金融数据，居民中长期贷款企稳回升，显示房地产销售端信贷需求逐步得到满足。

　　展望未来，我们认为随着政策的边际放松，房地产销售或将由低点小幅回暖，但“房住不炒”的基调不会改变，房地产市场重回“爆发式”增长的可能性不大。

　　房地产销售与投资关系

　　房地产销售端不景气将导致房企减少项目投资，对一段时间后的房地产开发投资完成额增速产生影响。从历史数据看，房地产投资增速变化一定程度滞后，销售面积增速降幅每扩大2 个百分点，房地产投资增速降幅约增加1 个百分点。

　　2022 年房地产投资增速预判

　　预计房地产开发投资单月增速将在明年3 月触底，同比增速降至-10.9%附近。预计2022 年全年房地产开发投资增速在-2.4%附近。其中：

　　土地购置费：根据土地成交价款与土地购置费关系，预计土地购置费增速将在明年2 月达到低点，同比增速降至-17%左右，明年全年增速-1%附近。

　　建安投资：根据其与新开工面积关系，预计建安投资增速将于明年6 月份触底，同比增速降至-10%左右，明年全年增速-3.2%附近。

　　风险提示

　　宏观经济基本面、房地产调控政策出现超预期变化。

（文章来源：华西证券）