行业近况

　　上周共52 城披露周度销售数据，新房销售面积在剔除春节假期错位影响后同比下降40%(上上周-35%)；2 月前三周新房销售面积累计同比下降38%(1月-41%，剔除春节错位影响后-32%)。上周北京完成2022 年首轮集中土拍，流拍率边际下行，溢价率小幅回升；上周300 城宅地成交建面同比下降45%，2 月前三周累计同比下降66%(1 月-47%)。2 月全国首套与二套房贷主流利率均环比下行9bp至5.47%和5.75%，银行平均放款周期缩短至38 天。1评论

　　上周新房销售面积同比下跌四成。上周我们监测52 个样本城市新房销售面积在剔除春节假期错位影响后，同比降幅为-40%(上上周-35%)，其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降36%和50%(上上周-26%和-50%)。2 月前三周新房销售面积累计同比下降38%(1 月-41%，剔除春节错位影响后-32%)，其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降34%和48%。

　　上周北京完成集中土拍，流拍率边际下行，溢价率小幅回升。上周北京完成2022 年首轮集中土拍，推出18 宗宅地中17 宗成交，流拍率下行至6%(2021 年第三轮17%)，实际溢价率上行至5%(2021 年第三轮为1%)。上周300 城宅地成交建面同比下降45%(上上周-58%)，溢价率与流拍率分别为4%和23%。2 月前三周300 城宅地成交建面累计同比下降66%(1 月-47%)，溢价率和流拍率为4%和45%(1 月4%和23%)。

　　2 月房贷利率与银行放款周期均边际下行。2 月5 年期LPR保持平稳为4.60%，全国首套与二套房贷主流利率较1 月均环比下行9bp至5.47%和5.75%(较5 年期LPR加点87bp和115bp)，全国银行平均放款周期较1 月缩短12 天至38 天，为过去三年最低水平。

　　估值与建议

　　开年至今新房销售整体仍延续低迷走势，我们认为市场销售短期走势仍以底部震荡为主，行业处于加速出清过程。近期部分城市政策端已出现积极变化(如调低首付比例与贷款利率)，我们继续提示均好型优质龙头房企的配置价值，同时建议关注在保证财务稳健性的前提下兼具一定弹性的标的。A股推荐保利、金地、招商蛇口、金科、滨江、华侨城、万科，H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业，建议关注新城悦服务(未覆盖)。

　　风险

　　政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。

（文章来源：中国国际金融）