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要说今年是地产业“风谲云诡”的一年，我是十分认同的。

大湾区楼市开年整体走低。

本来惠州、东莞的数据已经够惨了，广州、深圳也不乐观。

这会儿肇庆也来“凑热闹”，有数据指出今年1月份，肇庆新房房价同比下跌18.7%，位于全国跌幅首位。

平常肇庆这个“湾区小透明”可是从不出头，一旦它露面，要么喜、要么悲，而这一次的感觉不是那么美好。

肇庆的下跌，会不会是此类型城市全面下跌的开始呢？！

想想就觉得可怕，不得不谨慎看待。

同类型城市需警惕

刚看到这消息的时候，本编心理暗想“又开始了”。

为什么用“又”呢！

因为这个全国跌幅榜第一名它可不是第一次拿了。

最近的一次是在2020年9月的时候拿的。

同为大湾区城市，当时东莞房价全国涨幅第一、肇庆全国跌幅第一。

为啥都是大湾区城市中的一员，一个天上一个地下？

简单说来，无非就是老三样“人口、经济、交通”。

从人口数字的变化上来说，最近几年，肇庆的人口流出非常严重，也是唯一上榜的珠三角城市。

从经济来说，肇庆GDP依然是湾区9城的最后一名。

从交通来说地缘不靠近深圳也不靠近广州，也更不在交通线路的节点上。

所以单从这三点来看，这几年投资肇庆的朋友，可能得“躺上”几年。

有人说肇庆正在“鹤岗”化，这样的说法不无道理。

而在全国中，像肇庆这样的城市一抓一大把。

它的今天可能就是这些城市的明天，没有产业，除了房子就是房子，空置率特别高。

所以很值得同类型的城市“警醒”

供应过大是主因

肇庆市在湾区九城当中，面积最大，行政区面积有1.49万平方公里。

相当于广州+佛山的面积总和。

地方大了能卖的地自然也就多了。

自2017年以来，大湾区概念面世，肇庆楼市也趁着政策东风“强势”一波，政府大量供地，房企来者不拒。

2018年全市涉宅土地成交109.6亿元，出让57块地；2019年全市土地成交107.8亿元，出让37块地；2020年全市土地成交107.1亿元，出让44块地；2021年，肇庆市成交93.7亿元，出让57块地。

近五年，肇庆宅地市场成交量在2017年达到高峰后，2018年、2019年持续下降，而2020年又有所回升，具体表现为量升价跌。

2020年的可建建面同比2019年480万㎡上涨23.5%；出让金同比2019年基本持平；楼面均价同比2019年2248元/㎡下跌19.6%。

如图所示，在2020年供地占比中，肇庆新区超过全市供给的一半。

而今年率先领跌的也是新区，跌幅达33%。

所以，从这点能看出，肇庆新房的成本价在下降，并且供应端一直相对饱和。

新房供应量太大，供大于求，这是肇庆楼市量价下跌的根本原因。

肇庆已经“跌无可跌”？

参照一下肇庆拿地的成本+建安成本大约为4000-6000元每平米推算。

目前的价格范围已经处在了合理区间，所以大跌的可能性不大会出现。

PLUS认为接下来会以震荡触底为主，短期内成交量和价格不会有太大提升。

城市周边区域会以阴跌或者横盘为主，市区内位置好、配套好的房源会震荡放缓、逐步反弹。

总体来说，影响房价的经济、人口和供求等要素，肇庆一直处在末端，各项数据也早有苗头。

过去楼市之所以会“普涨”，是因为货币政策的“大水漫灌”，而这种情况已经不可能再出现。

所以肇庆想要“破局”打破困境，就要看能否突破传统产业的束缚，招引吸引大量人口流入的支柱产业。

毕竟只有经济基本面良好、人口持续涌入、资金不断聚集的核心区域，才有不断上涨的可能。