本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周(22/02/26-22/03/04)45 个重点城市新房合计成交446 万平米，环比-8%；其中，一二线环比-6%、三四线环比-17%；3 月截至上周一手房月成交同比-45%，较2 月-17pct；其中，一二线同比-40%、三四线同比-55%，分别较2 月-21pct 和-11pct.上周14 个重点城市二手房成交94 万平米，环比+11%；年初累计至今成交同比-45%。库存方面，上周15 城推盘-3 万平米，对应周成交/推盘比-55 倍，最近3 个月(21 年12 月-22 年2 月)分别为0.85 倍、1.23 倍和1.00 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,408 万平米，环比-1.8%；3 个月移动平均去化月数为12.8 个月，环比上升0.1 个月，行业总体仍处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，两会政府工作报告指出，把稳增长放在更加突出的位置，22年GDP 目标增长5.5%左右；继续保障好群众住房需求，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；防范化解重大风险，设立金融稳定保障基金。银保监会、央行印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》，鼓励优化住房金融服务，满足新市民合理购房信贷需求，将惠及3 亿人。银保监会主席郭树清指出，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。因城施策方面，郑州房地产新政19 条出台，包括投亲养老多购一套房、认贷不认房、积极推进棚改货币化等；南昌、温州、中山、唐山、宣城等多地调增公积金贷款额度10-30 万元；德州、昆明下调购房首付比例至20%；重庆渝北区出台购房契税补贴；青岛即墨区限售5年时间缩短、从取证变更为网签后。土地方面，青岛发布22 年第一批集中供地16 宗、89 万平，起拍总价39 亿元。信贷方面，上海部分银行放款缩短至10 天，利率下调。

　　公司动态跟踪：房企2 月单月销售额及同比表现：万科294 亿元(-35%)，新城控股112 亿元(-10%)，中南建设56 亿元(-50%)，碧桂园328 亿元(-30%)，旭辉控股83 亿元(-76%)，融创中国224 亿元(-33%)，中国海外发展108 亿元(-54%)。万科发行19.9 亿元公司债，品种一8.9 亿元/3 年/3.14%，品种二11 亿元/5 年/3.64%，拟用于偿还“19 万科01”。首开股份拟发行上限为25.5 亿/3+2 年/3%-4%的中票，拟全部用于偿还债务融资工具本金。美的置业发行中票15 亿元/4 年/4.5%；获授招商银行120 亿并购及按揭贷款额度。碧桂园获授招商银行150 亿元并购融资额度，回购2023年1 月到期的4.75%优先票据600 万美元。建发国际集团21 年公司拥有人应占溢利预增50%。宝龙地产回购2022 年到期3.9%优先票据500 万美元。

　　一周板块回顾：板块表现方面，上周SW 房地产指数上涨1.23%，沪深300 指数下跌1.68%，相对收益为2.91%，板块表现强于大市，在28 个板块排名中排第6 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：财信发展、浦东金桥、珠江实业、中迪投资、滨江集团，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 银亿、皇庭国际、电子城、中天金融、济南高新。物业管理板块个股平均下跌3.56%，沪深300 指数下跌1.68%，相对收益为-1.88%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企21/22PE 均值分别为5.4/5.0 倍；物管21/22PE 均值分别为21/14 倍。

　　投资分析意见：房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、新城控股、金科股份、招商蛇口、中国建筑、万科A，建议关注：建发股份；H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、融创中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务，建议关注：招商积余。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）