行业表现集体下滑，我们希望在看到数据波动的同时，通过这次年报季，了解各家房企真实的经营情况，以及它们对今年的形势判断、应对策略，寻找企业发展规划的新方向。

　　华润置地：手握400亿准备收并购

　　3月31日，华润置地召开业绩发布会，公司总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清一同出席会议。

　　在过去的2021年中，华润置地是行业内为数不多完成了全年销售目标的开发商。公司年内实现合约销售额3158亿元，较2020年增长10.8%，目标完成率100.25%。

　　只是在行业下行周期中，身披国资光环、销售端稳健的华润置地同样没有抗住盈利能力的走低，但外界已不愿细究这其中的缘由，大家更多的是将关注点落在“未来”二字上。

　　在李欣看来，房地产以往高周转、高杠杆的旧发展模式已经改变，行业开始朝着高质量、高效率、高品质的方向转化，发展模式亦从增量为主转向以存量为主导，“这些变化都影响着行业未来新发展模式的建构”。

　　毛利率将保持25%以上

　　“行业整体毛利率应该会回归到20%左右或者以上的状态，但以往30%甚至更高的水平是回不去的。”业绩会上，谈及行业整体毛利率的下滑及未来趋势，李欣说出了自己的看法。

　　他坦言，公司也正在围绕降本增效展开管理举措，希望将整体毛利率保持在25%以上，“我们在努力提升毛利率，这也是行业的共识”。

　　2021年，华润置地营收同比增长18.1%至2121.08亿元；对应归母净利润324.01亿元，较2020年增长8.69%；综合毛利率则从2020年的30.9%降至27%，但仍高于行业平均水平。

　　保持这一水准的部分原因是公司投资物业(包括酒店经营)盈利能力的攀升。报告期内，该业务毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%，贡献的收入亦同比上升36.3%至174.3亿元。

　　购物中心是华润置地投资物业中的重点板块。2021年，其购物中心实现租金收入139亿元，同比增长38.1%；年内新开业9座购物中心，新获取购物中心项目12个；在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。

　　“剩余的体量将在未来4-5年间陆续释放，即使没有新增拿地，也可以满足每年新开10~12个。”对于未来的铺排节奏，李欣如此说道。

　　管理层透露，“十四五”期间，华润置地购物中心的租金收入增速将维持在20%以上，毛利率将达到70%以上。2022年末，公司在营购物中心数量预计将达到66个，2025年将达到近100个，总面积近1200万平米。

　　报告期内，华润置地来自开发物业的收入为1838.6亿元，同比增长17%，其中一二线城市结算收益占比约79%，结算单方成本下降11%，土地增值税占开发业务营业额比率较2020年下降3.2个百分点。这些都在一定程度上对冲了毛利率的下行压力。

　　2021年，该公司开发物业毛利率同比下降5.4个百分点至23.7%。早些年，房地产市场高歌猛进，开发商们在土地市场激情举牌带来了高地价，近年宏观政策调控趋严，市场销量下滑，导致行业整体毛利率水平回调。

　　“我们开发物业毛利率水平将维持在22%-23%的水平。”李欣直言，如今开发商的打法都差不多，无非是谁可以更坚决、更有效的提升毛利率。

　　对于2022年的销售目标，管理层没有给出具体的数字，行业排名是公司更为看重的事情，“华润置地销售规模会继续增长，也将继续保持行业排名的稳定”。

　　今年以来，房地产市场暖风频吹，各地政策松绑为行业带来了支撑，一二线城市市场逐步回暖。张大为预计，今年上半年市场会有一定修复，下半年也会逐渐企稳回升。

　　2022年，华润置地拥有可售货源5278亿元，其中约3000亿元为新增可售资源，住宅占比68%。城市能级分布来看，该公司90%以上的资源分布于一二线高能级城市。截至2021年12月末，其已签未结开发销售型业务营业额2171亿元，其中1411亿元计划于2022年内结算，未来三年可结算面积较高。

　　真实储备额400亿元

　　“收并购”是业绩会上另一个频繁被提及的词汇。

　　2022年1月下旬，招商银行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于并购业务。目前，华润万象生活已连下两单，收购禹洲物业和中南服务，而华润置地至今仍未有动作。

　　“公司对收并购态度非常积极，一旦项目成熟，并购贷可以随时启动。”郭世清直言，目前公司对外公布的并购额度是200亿元，可实际储备已有400亿元。

　　尽管态度积极、资金充裕，但华润置地对收并购的态度仍颇为谨慎，这也是公司尚未有实际动作传来的主要原因。

　　谢骥在会上表示，收并购标的需与华润置地战略发展规划契合，须聚焦主流城市、主流板块以及主流客户需求。同时，公司收并购主要面向项目端，不考虑平台股权端的收并购。

　　对于投资回报，华润置地也有着较为严格的标准。公司将对比收并购标的以及招拍挂市场项目的收益回报率和风险，“收并购的项目都比较复杂，公司需要坚持一贯稳健的投资策略，规避相应风险。”谢骥表示，当前市场环境下，需采用新的态度看待收并购可能带来的机会。

　　华润置地的投资主要聚焦于四大国家战略区域及一二线高能级城市。去年“两集中”供地背景下，公司花费1126亿元权益地价摘得61个项目，新增权益土地储备1107万平方米，面积权益比提高至77%。

　　其中，一二线城市的投资占比达到90%，并重点在杭州、南京、重庆、长沙、郑州等地获取多个城市级TOD商业综合体项目。

　　截至2021年末，公司总土储6873万平方米，其中开发销售型业务土储面积5778万平方米，一二线城市面积占比维持在70%。投资物业土储面积1095万平米，购物中心用地占比69%，一二线城市面积占85%。

　　高线城市的抗风险能力也为公司带来了稳定的现金流。2021年，华润置地拥有账面现金及银行结存1087亿元，较2020年增长21.6%。同期债务总额同比增长13%至1974.4亿元，债务净额886.92亿元，较2020年增加35亿元，净有息负债率维持30.4%。

　　同期，公司融资成本进一步下降0.37个百分点至3.71%，平均债务期限拉长至5年。该公司2022年到期债务主要以银行借款为主，其中上半年到期债务300亿元，下半年约250亿元。

　　关于持有型物业公募REITs，郭世清表示，目前华润置地不考虑在境内做公募REITs，境内公募REITs的市场也没有打开。“从现状来看，香港市场和其它市场公募REITs要求的回报率很高，而且发行完以后在市场上交易是不活跃的”。

　　2021年内，依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城，华润置地发行了三笔商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)，合计125亿元。

　　在郭世清看来，这是持有型物业资产的另一种价值实现方式。他称，上述资产并非华润置地成色最好的资产，属于居中水平，“这三个资产按照公允价值的65%到70%去做，能够做到低成本，希望回报率能在4%左右”。

　　万科：反思与展望

　　3月31日，万科集团(下称“万科”)在线召开了2021年业绩会。

　　过去一年房地产市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张几乎前所未有，违约不断，爆雷也不再鲜见。

　　集团董事会主席郁亮将其定性为“黑铁时代”。他在年初的公司年会上强调了行业困境和万科处境的严峻性，指出2022年是破釜沉舟、背水一战的一年。

　　为了应对这场生死之战，万科从战略、组织、人员、机制、文化等多方面入手，取消了所有高管层级，全部下沉到一线，整个集团省吃俭用、营造节衣缩食的战时氛围。

　　即便郁亮早有铺垫，金融机构也打了预防针，但这张年报的揭晓依然超出市场此前预期。

　　数据的不乐观，让反思与检讨成了业绩会的主基调，郁亮坦言，业绩表现让股东失望了，他在会上向52万名万科股东致歉。

　　近2个小时的会议，万科省去了业绩介绍，管理层将更多的时间用于复盘、自省和展望。

　　第三次净利下滑

　　郁亮在开场中表达了忐忑不安的情绪，他形容自己像个考试没考好的学生，要拿成绩单给父母看一样，表示“完全能理解股东的各种情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，自己感同身受”。

　　2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%，然而对应毛利由去年的1205.8亿元降至956.9亿元，降幅达到20.64%；净利同比下滑35.8%至380.1亿元，期间归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。

　　从年报来看，万科利润下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失三方面。

　　2021年，万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，其中占比营收95%的房地产开发业务毛利率下降7.63个百分点，这是由于近年来结算项目地价占售价比上升。

　　报告期内，万科投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

　　这是万科继1995年和2008年之后，在公司38年发展史上第三次出现净利下滑。郁亮说，“每次下滑背后都暴露出我们在过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式给我们敲响警钟。”

　　他在会上反思了净利近乎腰斩的原因，一是出在管理方式上，“万科过去一直是采用充分授权、分布式的特点，这在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，单一公司、单一区域不具备赢得竞争所需要的全部能力，这时候会表现出参差不齐跟离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现”。

　　二是业务方面，多赛道同时探索的成本比预想更大，“过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来了”。

　　止跌企稳

　　销售方面，2021年万科房地产开发业务销售金额6277.8亿元，对应销售面积3807.8万平方米，分别下降10.8%和18.4%。分区域来看，上海区域、南方区域、北京区域实现销售金额2244.8亿元、1450.3亿元和920.2亿元，排名前三，随后依次为西南区域、华中区域、东北区域和西北区域。

　　这是一场先抑后扬的业绩会，在复盘反思后，郁亮也主动提及市场最为关心的未来盈利能否止跌企稳。

　　他说，“万科今年的工作任务有八个字‘止跌企稳，稳中提升’，信心来自于外部基础和内部基础。”

　　根据郁亮介绍，政策基础和行业基础构成了两个外部基础。

　　他认为，近期中央再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针，行业正在回归常态，正在回归理性；同时房地产市场依然是规模巨大的单一产品市场，围绕存量不动产的机会也越来越多。

　　内部方面，目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，可支撑未来2-3年发展需要，截至去年底，万科已售未结金额超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍。充足的弹药，经营、服务类业务的持续向好，以及长期稳健经营和领先市场的信用构成了郁亮眼中万科止跌企稳的三个内部基础。

　　总裁祝九胜也对毛利水平给出了指引，“未来两年开发业务毛利率维持在20%左右”，去年下半年以来投资机制发生了变化，新机制下投资质量提升将对未来毛利率形成保障。

　　新的利润蓄水池

　　会上，郁亮将不小的篇幅留给了经营、服务类业务。

　　2021年，万科的商业、物业、物流、长租业务分别实现营收76.22亿元、240.4亿元、31.6亿元和28.9亿元。

　　郁亮试图透过一片数字矩阵说明经营、服务类业务的持续向好，“物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头”。

　　此外，探索这些业务的学费，大部分已经交完。“今年非开发业务总体将开始形成正向贡献”。

　　加上社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。郁亮认为，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。

　　他不满资本市场对于这些业务的估值，呼吁“机构投资者能够用新的估值模型来看万科的业务”。

　　“很多人说你分拆不就行了吗？问题是我总有不断孵化的，在这里面的时候怎么办？”如何看待万科的市场价值问题，是郁亮特别感兴趣的话题。

　　发布年报的同时，万科还公告了回购方案。根据方案，万科将在未来三个月内择机开展20亿-25亿元回购，回购价格不超过18.27元/股，截至3月30日收盘，万科A的股价为18.98元/股，以此计算，回购价格相比这一收盘价每股折让了0.71元/股。

　　董事会秘书朱旭对此给出了解释，“这次的回购我们策划了很久，其实去年的时候就考虑过要回购。今年3月份，万科在9个交易日内股价就从19.5元跌到14.4元。”朱旭称这一波动属于“非理性下跌”，当时公司就决定启动回购来维护股价。

　　“可3月是年报窗口期，未通过联交所批准，于是就把回购议案跟随年报提交董事会审议，回购议案里约定股价是在董事会审议之日前30个交易日的均价。”朱旭如是说。

　　2021年，万科在“三道红线”方面依然维持了“绿档”要求，净负债率29.7%，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。报告期末，公司在手货币资金1493.5亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。

　　4.11%的融资成本和较低的负债水平也让市场关注万科是否会借机进一步扩大负债规模，加大投资。祝九胜表示，在保持“绿档”的目标下，“只要业务还在往前发挥，我们的融资是会适当增加”。郁亮也透露，在安全的情况下，会留意收并购相关机会。

　　碧桂园：穿越周期

　　3月30日，碧桂园集团(下称“碧桂园”)在线召开了2021年业绩会。

　　业绩会开始的前5天，碧桂园和农业银行广东分行签署了400亿元的战略合作协议，包括200亿元的并购和租赁住房业务以及200亿元个人住房按揭贷款业务。

　　这不是碧桂园今年获得的第一笔并购贷。

　　3月初，招商银行授予了碧桂园150亿元并购融资额度，这是自2021年末监管层提及支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目以来，并购贷首次惠及民营房企。

　　如果将时间轴拉长，会看到更多碧桂园在融资端的动作，即便这两笔贷款是在融资收紧、资金链紧张的当下。一个行业共识在于：资金会更加聚焦优质房企。

　　过去几年，凭借着对财务的审慎性和经营效率的重视，以及对规模扩张的合理把控，这家龙头房企“稳健”的标签烙印愈加深刻。

　　几年内功修炼下，碧桂园筑起的安全边际正在被看到且认可。

　　“黑铁时代”刷屏之下，建业集团董事长胡葆森坦言，“对很多已经‘躺平’的房企而言现在可能连‘黑铁时代’也不是了，当然对于像碧桂园、龙湖、保利这些优秀的企业来讲，现在至少还处于‘白银时代’。”

　　碧桂园仍是当前最为优质的民营房企之一。

　　毛利率会重新向上

　　作为行业风向标，外界对于碧桂园的关注除了其各项数据指标外，还有在行业阵痛之际，这家龙头房企要如何穿越周期？

　　总裁莫斌在开场中回顾，过去一年是地产行业波动最大的一年，但他相信“2022年，房地产依然是社会经济支柱产业之一，在目前‘三稳’方向的指导前提下，政策、融资、信贷都将得到边际的改善”。

　　莫斌介绍了碧桂园如何穿越周期，“公司在做全周期竞争力提升的同时，也将集团考核做了相应调整：前期市场上升，碧桂园以销售额作为考核目标；市场平稳阶段，则考核现金流回款，当前市场下行时期，则以可动用资金作为考核目标。以此来牵引各个区域、项目在安全边际下做好工作。”

　　“目前的状态是开源节流、保现金流、保‘三道红线’，做正确的事情和确定性的事情。正确的事情包括做有现金流的利润。确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。”莫斌如是说。

　　2021年，碧桂园实现营收5230.6亿元，同比增长13%。其间，公司毛利927.8亿元，对应毛利率17.7%，相较去年同期下降4.1个百分点；净利409.8亿元，公司股东应占核心净利润269.3亿元。

　　对于毛利率的变动，首席财务官兼副总裁伍碧君解释称，2017年、2018年的高价地进入结转，以及去年下半年销售恶化，市场出现甩货现象，售价不及预期，两方面原因叠加所致。这一情况正在得到改善，伍碧君透露，碧桂园2020年和2021年上半年新增土储的利润空间较为理想，已售部分毛利率达到20%，她预判“行业调整期结束后碧桂园的毛利率将重新向上”。

　　销售方面，2021年碧桂园权益物业销售额5022亿元，其中一二线占比32%，三四线占比68%，权益回款率达90%，连续6年保持在90%以上的高位。这一比例还在上涨，2022年前2个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%，回款率进一步提升。

　　货值6500亿以上

　　与此同时，城市深耕策略正在奏效。

　　2021年，碧桂园在苏州、东莞、惠州、佛山、郑州、西安6个城市权益销售额超过百亿，包括韶关、云浮、阳江等在内的13个城市的市占率超过20%；梅州、清远、茂名等55个城市的市占率在10%—20%之间。

　　今年以来，受疫情影响多地推盘节奏受限。碧桂园常务副总裁程光煜表示，目前碧桂园有约200个售楼处处于关闭状态，约占整体在手货值20%多。他坦言，这一情况会影响碧桂园3月的销售数据，但对全年的影响有限。

　　全年在不考虑新增投资的情况下，碧桂园权益可售货值不低于6500亿元，预计目标去化率在70%以上。

　　土储方面，2021年碧桂园新增项目333个，权益地价1416亿元，权益占比高达87%。分城市能级来看，一二线占比34%；三四线占比66%。

　　截至2021年底，碧桂园已获取的权益可售资源为14846亿元，其中一二线权益可售资源6984亿元，占比47%；三四线可售资源7862亿元。加上3365亿元的潜在权益可售资源，权益可售资源合计18211亿元，预计可维持该公司3年左右的销售需求。

　　房企发展过程中，有些企业会面临着着一二线还是三四线的选择，但碧桂园却是均衡布局的策略，尤其是去年以来，其在集中供地城市频有斩获，9个城市拿下16宗地块，对此市场也对碧桂园投资策略有了重新认识。

　　莫斌在发布会上表示“中国城镇化空间依旧广阔”。他说，2008年中国城镇化率为45.68%，2021年这一数字达到64.72%，社科院预测中国城镇化率的高峰将在75%-80%，因此“十四五”期间城镇化进程依然会高速推进。

　　程光煜补充道，“碧桂园坚持均衡布局策略，根据市场情况和经营空间而动，不做预设和限定。”他举例称，一二线和三四线各有所长，一二线的毛利水平、货值周转相对高些，三四线的地货比、经营效率、年化回报更有优势。今年会聚焦确定性市场，均衡布局，适度提高城市能级。

　　何为确定性市场，程光煜也给出了答案：城市群、经济人口强、供应关系良好的封闭式市场。

　　30个收并购项目已谈妥

　　接连获得金融机构的并购贷支持，也让市场好奇碧桂园今年在收并购市场的动作。

　　程光煜坦言，去年下半年市场开始波动，再加上行业的分化，使得市场上收并购机会在增多，未来收并购占比增多，会加大收并购部署。

　　程光煜透露，去年四季度碧桂园开始对现有项目或者合作项目进行相应的收并购安排，大概与10多个合作方就80多个项目进行了沟通，目前已经对其中的35个项目完成了收并购安排，未来还有30个左右也基本谈妥。“这段时间碧桂园还是聚焦在合作或者是相关的市场上，全新的项目会根据市场机会呈现的情况，再进行相应的沟通”。

　　除此之外，程光煜还提到，目前银行与AMC公司手头有一些好的收并购标的也在接洽，公司会做细致的尽调安排，对其中的资产包或者资产包内感兴趣的资产进行洽谈。

　　财务管控上，截至去年底，碧桂园总借贷从2020年末的3264.85亿元下降至3179.2亿元，报告期内公司共有可动用现金余额1813亿元，其中现金及现金等价物1469.54亿元，受限制现金约343.46亿元，对应现金短债比2.3倍，净负债率约45.4%，同比下降10.2个百分点；加权平均借贷成本较上年底下降36个基点至5.2%。

　　莫斌在会上表示，截至2022年3月30日，年内公司已无境内到期债券，仅在9月及11月有两笔可回售公司债，共计40亿元。境外方面，仅7月份有一笔7亿美元优先票据。莫斌透露“公司已提前做好还款计划安排，并根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构”。

　　美的置业：

　　优储换仓图谋未来

　　“随着行业泡沫的出清，房地产供需结构将回归合理。这一局面于美的置业而言，机会大于挑战，亦大于风险”。

　　3月28日，在美的置业线上业绩发布会上，谈及对未来发展局势的看法，公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐如此说道。与其一同出席的还有执行董事兼首席财务官林戈、执行董事兼高级副总裁王全辉。

　　过去一段时间，美的置业在收并购、融资等方面的表现颇为吸睛，成为民营开发商中较为“小众”的存在。频繁的动作也使得外界对其投去探视的目光，资金迷雾下，这家“黄档”房企要如何成为新的“白衣骑士”？

　　继续收购合作项目股权

　　3月13晚间，美的置业公告称，公司拟以约9亿元的价格从金科手中收购南京两个项目股权，同时以约1.84亿元价格将公司持有的广西柳州、湖南岳阳两处项目股权出售予金科。

　　这是美的置业最近的一次收并购，交易对方依然是其曾经的合作伙伴。在此之前，该公司已从正荣、花样年、雅居乐等合作方手中接下了数宗项目。

　　该公司曾坦言，收并购主要出于纾困同行、提升自身操盘项目比例、打造产品标签、保障业主权益四个方面的考量。据管理层透露，去年四季度至今，公司共收购了13宗项目股权，主要为出现问题、进展不畅的合作项目。

　　在这些收并购中，美的置业瞄准的依然是量级相对较高的城市，如重庆、长沙、天津等，而对于柳州、岳阳这类低量级城市，公司则选择了退出。

　　这一标准依托于公司优储换仓的发展策略。自2019年起，美的置业便开始逐步退出低量级城市，土储聚焦长三角、大湾区等经济区以及一二线、强三线核心城市。2021年，其新增土储760万平方米，新增二线及以上城市土储面积占比达到91%。

　　“项目要有良好的投资回报，我们才会去收。”郝恒乐称，公司上述收并购的整体交易净对价约为17亿元，但实际对集团的资金占用仅4亿元有余。

　　在资金的渴求下，交易对方往往会同意折价出让标的，美的置业折价收购了不少项目。另一重要因素是，透过收并购100%持有标的后，公司将通过项目存量资金盘活资产，项目售价及去化均得到显著改善，而耗费的收并购资金则来源于并购贷款，“所以说对集团整体的资金占用影响很小”。

　　林戈在会上坦言，尽管去年房地产美元债融资渠道几近干涸，但公司的境外融资渠道主要源自银团及双边贷。其与境外银行有着非常紧密的互动和交流，“我们没有发美元债，合作银行对我们的资源获取非常有帮助”。

　　今年2月，美的置业发行了15亿元的中期票据，利率4.5%，成为2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股。在该公司中票等产品的发行中，银行机构扮演着十分重要的角色，“银行在里面大概投放了五至七成，所以我们才能获得较好的募资额度及成本”。

　　而银行机构对美的置业的支持不止于此。3月初，其宣布获得了来自招商银行提供的120亿元并购融资及按揭专项额度，成为首批获得并购融资额度的民营房企。此后，其又先后获得来自交通银行广东省分行、建设银行、农业银行的数笔专项额度。

　　金融机构大力支持下，美的置业亦将继续推进对合作项目的股权收购。在郝恒乐看来，不论收购还是项目置换，归根结底是为了使项目更加顺利的推进，且提升公司权益占比以及操盘比例。

　　2022年转“绿”

　　近年来，美的置业少数股东权益占比不断攀升。2020年，公司来自少数股东的权益占比约45.13%，2021年进一步提升至50.82%。

　　这导致分摊予少数股东的净利润水平提升，进而影响了归母净利润的增长。

　　报告期内，美的置业营收同比增长40.4%至737亿元，毛利同比增长15.8%至135亿元，二者均创下新高。不过，公司对应归母净利润却较2020年同期下降13.47%至37.43亿元，少数股东所占净利润则由2020年的4.99亿元增至15.59亿元。

　　管理层并非没有意识到这一点。王全辉在业绩会上表示，公司2022年要提升权益比，合作项目数量占比小于50%，拿地权益占比大于75%。同时，公司亦将提升合作门槛，聚焦深耕合肥、武汉、长沙、重庆、广州、东莞、杭州等29个根据地城市。

　　郝恒乐指出，高量级城市受市场波动影响相对较小，这些城市的流量及回款率等方面亦相对较好，“未来随着低量级城市及相对低售价区域的项目出清，公司利润水平会回归到一个更加合理的状态”。

　　布局高量级城市提高了美的置业的抗风险能力。下行周期中，公司并未以价换量，整体回款率达78%，已售未结转金额1212亿元。

　　2021年，该公司实现合约销售额约1371.4亿元，对应销售面积约1176.4万平方米，分别较2020年同期增长8.7%和5.8%；销售均价则同比增长2.7%至每平方米11657元。

　　分区域来看，美的置业去年约50%的销售额来自长三角，大湾区占18%，长江中下游地区占12%，京津翼为11%，西南地区10%。

　　谈及今年的发展趋势，王全辉直言，自去年下半年以来，长三角区域压抑了大量的需求，这些需求预计将在今年第二季度或下半年出现一定程度的释放。而华东区域则会有所分化，武汉、长沙预计二季度或下半年亦会有所复苏，但郑州、南昌市场需求不振、土地供应量较大，加之自然灾害等原因，“可能市场修复时间会略长”。

　　负债方面，截至2021年末，美的置业持有有息负债563亿元，同比下降4%，其中一年内到期的为153亿元。融资品种余额占比来看，该公司近80%的融资皆来自银行借款及债券融资，整体加权平均融资成本降至4.82%。

　　报告期内，该公司净负债率降至46.3%，现金短债比提升至1.71，扣除预收款后的资产负债率降至72.1%，踩线一条。

　　管理层透露，美的置业计划于2022年实现“三道红线”全部转“绿”，“我们会更加注重现金流以及集团流动性管理，合理安排资本支出”。

（文章来源：国际金融报）